In september 2005 schreef ik op basis van discussies met allerlei mensen, waaronder een kamerlid, een artikel waaruit blijkt dat je moderne woningen kunt bouwen en verhuren voor 200 Euro. Zonder huursubsidie. Om te voorkomen dat er een hele discussie ontstaat over wie er nu fout zit in de huidige situatie, waarin bijvoorbeeld het Woningbedrijf Rotterdam zijn ouwe meuk portiekwoningen verpatst voor 55.000 tot over 70.000 Euro, en een andere woningcorporatie hier tochtige flats met laagrendement moederhaard verhuurt voor meer dan 300 Euro per maand, lijkt het mij constructiever te werken aan een voorbeeldproject. Wat is er nodig om ergens zeg 12 woningen neer te zetten die voor 200 Euro per maand worden verhuurd?

Onze "200 Euro woning" is marktconform, en voor verhuur is geen huursubsidie nodig. Woningen die minder bieden en duurder zijn, zitten vol gebakken lucht. Er zijn altijd woningen die meer bieden, en een hogere huurprijs is dan ook gerechtvaardigd.

- appartementen met 75-80 vierkante meter leefoppervlak, HR+ ketel, dubbel glas (HR). Op de begane grond kleine voortuin van 2 meter en achtertuin van 6 meter.

- blokje woningen van drie hoog, vier naast elkaar (=12), of liever 2 hoog, 5 naast elkaar (=10).

Huurkosten

- 200 Euro per maand. Dat is het niveau waartoe huursubsidie de huur nu uiterlijk verlaagd. Met andere woorden, dit is de huur die iedereen kan betalen. Er komen normaal gesproken gemiddeld 123 Euro "bijkomende woonlasten" bij (volgens rapport op website VROM, genummerde pagina 13). Het gaat bij bijkomende woonlasten om gemeentelijke belastingen, waterschapsheffingen en de uitgaven voor gas, licht en water.

- Er is geen sprake van een "armoedeval". Wie in de "200 Euro woning" woont, en iets meer inkomen krijgt, verliest geen huursubsidie, want er IS geen huursubsidie. Je mag je verdiende geld dus zelf houden. Uniek in Nederland!

Locatie

- In de sommetjes is gerekend op maximaal 173 Euro per vierkante meter. Deze grondprijs moet overal in Nederland mogelijk zijn, mits gemeenten en projectontwikkelaars ons geen poot uitdraaien. Mocht een gemeente de oorzaak zijn dat er géén "marktconforme huurwoning van 200 Euro zonder huursubsidie" tot stand kan komen, dan moeten we dat zeker aankaarten bij de minister en de Tweede Kamer. Immers, dan wordt het huidige subsidiecircus in gang gehouden, terwijl het eigenlijk overbodig is. Voor het project, echter, zien we dan maar naar een andere gemeente om. Er zijn nu ook al in de markt vele gemeenten die bouwgrond gewoon onder 173 Euro verkopen, dus grond is geen echt probleem. Het is wenselijk om ons project een van de vier grote steden van de grond te tillen.

Financiering

- Voor 12 woningen hebben we 620.000 Euro nodig, voor 10 woningen 520.000 Euro. Reken op 6,5 ton of 5,5 ton.

Het is in films en bij grote zeeschepen langzamerhand gebruikelijk om dat via een CV (commanditaire vennootschap) te doen. Zie deze link voor meer informatie.

De CV voor films en scheepsbouw was een paar jaar geleden heel populair door de fiscale voordeeltjes. Maar, het project van de "200 Euro huurwoning" staat juist in het teken van "weg met de overheid", zie het artikel. De CV is gekozen vanwege de vorm, niet vanwege eventuele voordeeltjes. En die zijn er ook niet meer, bij mijn weten.

Te denken valt aan pakketjes van 6-7.000 Euro. In de 200 Euro huur zit een winstpercentage van 20%, maar dat is totaal slechts 0,77% rendement op de totale waarde van een appartement. We moeten bij financiering door particulieren, waarbij winst wordt uitgekeerd, dus afstappen van het idee van de afschrijving in 35 jaar die werd genoemd in het artikel. Die afschrijving was daarin opgenomen om een potje op te bouwen om regelmatig nieuwe woningen neer te zetten. In het geval dat een corporatie, of andere instantie met genoeg eigen vermogen en reserves, géén winst uitkeert, kan het model van de afschrijving worden gehandhaafd. Het zou voldoende moeten zijn, door schaalvoordelen, om voor onderhoud slechts 1% (van de nieuwwaarde van een appartement) te berekenen. Dat is inclusief administratiekosten en het organiseren van de jaarlijkse huurdersbijeenkomst voor inspraak in het beleid. Blijft jaarlijks ongeveer 3,6% rendement over om uit te keren. Dat zou voldoende moeten zijn om investeerders aan te trekken. In de sector "Maatschappelijk Verantwoorde Beleggingen" maakte het Triodos Groenfonds bijvoorbeeld over 2001-2003 gemiddeld 3,7% rendement.

Nog nodig

- Prospectus, met tekeningen, bouwplan

- 500-600 vierkante meter bouwrond (afhankelijk of we in 2 of 3 bouwlagen bouwen)

- Kapitaalverschaffers à 6-7 ton

- Architecten, ontwikkelaars cataloguswoningen voor sociale woningbouw, experts op het gebied van commanditaire vennootschappen

We can make him better, stronger, faster

- Ons concept (met "ons" bedoel niet een bedrijf, maar u, de lezer, en de andere lezers, en ikke) is "open source", we ontwikkelen het samen, en het is door iedereen te jatten. Waarbij de huidige wetgeving ontwikkelaars uitnodigt om gewoon lekker onze woning te bouwen, voor 350 Euro per maand te verhuren, en tot 150 Euro huursubsidie per maand in de zak te steken. Daar kunnen we alleen diep misprijzen over opbrengen, nietwaar?

Het businessplan voor ontwikkelaars:

Niet:
* Gemeente koopt grond van boer
* Gemeente verkoopt grond aan projectontwikkelaar met opdracht bepaald aantal huizen en typen neer te zetten
* Projectontwikkelaar schakelt aannemer in
* Aannemer schakelt onderaannemer in voor klussen
* Exploitant van de woningen zet flinke kop op de huur, die immers door huursubsidie wordt gedempt.
* Woning wordt "marktconform" verhuurd tegen de prijzen die door overheidsingrijpen en falen uit de hand zijn gelopen.

Maar:
* Gemeente koopt grond van boer
* Gemeente doet Europese aanbesteding, met als opdracht: zus en zo woningen, waarvan x woningen (voldoende voor zowel minima als gewoon mensen die in een goedkope woning willen wonen, de nu gestigmatiseerde "scheefwoners") die voor 200 Euro per maand moeten worden verhuurd en voldoen aan a, b, c eisenpakket (HR+ ketel, dubbelglas, enz.), x woningen die voor 200-350 Euro per maand moeten worden verhuurd, en x woningen die duurder worden verhuurd, x koopwoningen van 1 ton, x koopwoningen van 2-3 ton en x koopwoningen van duurder. We willen immers wél menging in wijken, en geen "getto's" van uitsluitend goedkope woningen.
* Projectontwikkelaar, aannemer en onderaannemer overleggen over de x-jes, op basis van marktonderzoek. Ze zoeken het vervolgens lekker zelf uit en leveren de woningen op.
* Woning wordt "marktconform" verhuurd, immers: tegen de prijs die de markt mogelijk maakt, en in hoeveelheden en kwaliteiten die de markt vraagt.

Sprookje

- Als je naast Rotterdam een "Rotterdam 2" zou bouwen, met huurwoningen zoals de "200 Euro woning", maar ook duurdere, en zowel goedkope als duurdere koopwoningen, tegen werkelijke marktprijzen, dan:

- dalen huurprijzen
- dalen prijzen van koopwoningen
- stromen vele woningen van woningcorporaties leeg (slechte kwaliteit, duur)
- dalen huurprijzen

- en naar verwachting dalen prijzen van kinderopvang, medische zorg, sportbeoefening, enz. In het artikel dat de basis is van deze webpagina beweer ik dat de hypotheekrenteaftrek en schaarste op de woningmarkt de prijzen van koopwoningen opdrijft, wat de prijzen van huurwoningen opdrijft, wat alle grondprijzen opdrijft, wat fictieve "marktconforme" kosten in kostenplaats-boekhoudingen van (semi-)overheidsbedrijven veroorzaakt.

- kunnen huursubsidie en hypotheekrenteaftrek verdwijnen. Immers, huursubsidie is niet nodig. En het gevreesde effect van de afschaffing van hypotheekrenteaftrek wordt door het plan van de "200 Euro woning" ver overtroffen. Wie zijn woning in gemiddelde waarde van 1 ton in 1995 tot 2 ton in 2005 zag stijgen, mag niet klagen als de waarde in 2015 anderhalve ton tot 2 ton is. Er staat nergens dat winsten uit speculatie onvervreemdbare rechten zijn.

Erratum

- In een eerdere versie van deze webpagina werd gesproken van 10% rendement voor particuliere investeerders. Dat was een rekenfout.

- V: Ben jij tegen huursubsidie en hypotheekrenteaftrek

A: Nee, niet als het een doel dient. Huursubsidie kan een goed middel zijn om woningen beschikbaar te maken voor mensen die het qua inkomen niet kunnen betalen. Bijvoorbeeld grote gezinnen met een laag inkomen, waarvoor tamelijk ruime woningen nodig zijn. Dat we in Nederland een grote hoeveelheid flink verouderde woningen bóven de vervangingswaarde laten verhuren aan mensen die weinig geld hebben, doet op de eerste plaats die mensen te kort, en zet verder de solidariteit tussen de inkomensgroepen op het spel. Degene met meer geld betaalt belasting voor de zakken van andere mensen met veel geld, en de persoon met weinig geld zit er als gegijzelde tussenin.

Hypotheekrenteaftrek was ooit bedoeld om ook starters de mogelijkheid te geven een oudedagsvoorziening op te bouwen. Want dat is een huis eigenlijk. Het is verworden tot een systeem dat huizenprijzen opdrijft tot boven het niveau van starters. En wie heeft zijn "oudedagsvoorziening" tegenwoordig schuldenvrij? Slechts 10% van de eigenaren... Enige vorm van ondersteuning bij verwerving van woningen mag van mij best blijven, voor starters, maar ook, afhankelijk van uw politieke smaak, voor mensen met de laagste inkomens, zoals mensen met bijstand.

- V: Nog meer goedkope woningen! Hadden we er niet al genoeg?

A: Nee. Gek genoeg. Ja, er staan heel veel goedkope woningen van slechte kwaliteit. En daar wil iedereen zo snel mogelijk uit verhuizen. Wie het geld niet heeft zit er vast. En wordt bij herstructurering door corporaties het liefst in een nieuwe slechte woning gezet, tot de volgende herstructurering. "Sloopnomaden", noem ik dat.

Er is gewoon heel veel vraag naar goede goedkope woningen. Kijk bijvoorbeeld naar de "scheefwoners" die nu zo worden bekritiseerd. Mensen met een redelijk inkomen die nu een goedkope woning bezet houden. Zijn dat allemaal profiteurs? Nee! Het zijn gewoon mensen die niet hun halve inkomen willen uitgeven aan "wonen". Op het moment is het zuur dat die mensen feitelijk gesubsidieerd wonen, en dan ook nog woningen ontzeggen aan mensen die wél een laag inkomen hebben. Maar dat moet je de gemeenten en corporaties verwijten, die de schaarste in stand houden.

- V: O jee, nog meer probleemwijken!

A: Nou zeg, net alsof per definitie goedkope woningen leiden tot probleemwijken. Zover ik het kan bekijken hier in Rotterdam komen de probleemwijken door fout gedrag van de bewoners, slechte kwaliteit woningen, slechte inrichting van de omgeving (onveilig, ook), eenzijdige woonvorm, eenzijdige cultuur. Je zou moeten streven naar menging van woonvormen. Zoals het artikel aangeeft kun je de huurappartementen afwisselen met eengezinskoopwoningen van 1 ton, eengezinshuurwoningen van 386 Euro, en vrijstaande koopwoningen van 170.000 Euro. En groter.

- V: Hoe moet ik je nou zien, ben je nou rechts of links?

A: Ik ben liberaal. Een voorbeeld, bij het opstellen van een herstructureringsplan voor Schiebroek vond de deelraad dat er na sloop van 550 goedkope huurwoningen 47% bereikbare woningen terug moesten komen. Dat vond ik wat veel. Maar nu de corporatie slechts 50 bereikbare woningen terugbouwt, denk ik dat het wat aan de lage kant is, en vraag ik mij af waar het verdiende geld naartoe gaat. Mijn artikel is opgebouwd vanuit het idee "weg met de overheid", dus liberaal. Echter, ik denk dat je overheid nodig zult hebben om volkshuisvesting in goede banen te leiden. Om een lijstje te geven, de overheid is er om te zorgen dat iedereen een fatsoenlijk dak boven het hoofd heeft, om te zorgen voor veiligheid voor iedereen, voor gezondheidszorg voor iedereen, voor zo goed mogelijk onderwijs voor iedereen, en om te zorgen dat iedereen ook te eten heeft. De huidige rijks-, provinciale, en gemeentelijke overheid doet nog veel meer, en daar kan ruim in worden geschrapt.

Veel mensen die de huursubsidie en hypotheekrenteaftrek in stand houden zijn conservatief. Links dan wel rechts conservatief. Ik wil het veranderen, en ben dus progressief. Omdat ik denk dat het kan zonder overheid, ben ik liberaal.

Contact

- Ik heb geen weblog, maar bezoek allerlei weblogs. Mocht meer discussie nodig zijn, laat maar weten op welk weblog het kan. Mijn contactgegevens staan hier